拐点纷争再掀波澜

    市国土房产局数据显示,2007年第四季度至2008年5月,深圳一手写字楼市场成交面积下滑明显,月成交面积都在10000平方米以下,其中更有5个月份的成交面积仅在1000平方米左右。从历史数据来看,从2005年1月至2007年9月,月成交面积几乎都在10000平方米以上,高峰期时月成交面积达70000平方米。
    成交面积的迅速下滑是否意味着写字楼市场拐点已然显现?对此,美联物业市场研究部刘斌说“我不以为然”。拐点的一个重要特征是市场价格大幅下降,市场信心萎靡,而从统计数据来看,市场价格并未出现大幅跳水,整体价格保持相对稳定。
    深圳中原地产最新发布的数据似乎与之相悖。5月,深圳写字楼的售价约为13370元/平方米,环比4月下降35.74%,下降非常明显。但中原地产深港研究中心称,这主要是成交结构引致市场均价的大幅回落,新上市的厂房式写字楼龙岗天安数码创新园低价销售对全市影响非常明显,如剔除这一因素,5月写字楼成交量环比4月有起色,而成交价只是小幅回落。

关外新盘成交增大

    “5月深圳写字楼出现的变化只是结构性的大波动”,深圳中原深港研究中心人员称。在上月,成交量显著增大,而成交均价大幅下滑。
    但这仅是表面现象。根据深圳中原的调查,成交量创今年以来的新高主要是因为有两个物业的发展商回收产权所致。成交均价大幅下滑是因为龙岗天安数码创新园上市发售,关外以及厂房式写字楼决定着其低价位,它的成交直接大幅拉低全市均价。如果剔除这两方面的因素,5月写字楼总体表现较为平稳,成交量环比4月有起色,而成交价小幅回落,市场尚未走出调整期。
    回收产权的是现代国际和财富大厦。5月,写字楼市场总成交量约为5.57万平方米,是近两年来月度成交量最大的月份。成交主要来自三种物业。第一种是现代国际、财富大厦,它们是发展商回购产权,5月,这两个物业的成交量达到4.27万平方米,占总量的76.66%,是成交的绝对主体,特别是财富大厦,其成交量高达4.03万平方米。第二种是新项目上市销售,5月,龙岗天安数码创新园自然销售,虽然因为地处关外、没有特别的开盘活动、分割面积较大等因素的影响,导致销售较慢,但仍占本月全市的较大比例,5月其销售面积为6977.34平方米,占全市总成交量的12.53%,如果减除现代国际、财富大厦的成交量,龙岗天安数码创新园销售则占53.65%,是本月市场实际需求的主要成交物业。

价格下降明显

    从价格上看,5月的成交价格大跳水,售价约为13370元/平方米,环比4月下降35.74%,下降非常明显。“但这主要是成交结构引致市场均价的大幅回落,新上市的厂房式写字楼龙岗天安数码创新园低价销售对全市影响非常明显。”研究人士称。
    在正常的市场交易中,5月中旬上市的龙岗天安数码创新园所占比例相对较大,为53.65%,所以其销售价格对全市均价影响很大,7800元/平方米的均价大大拉低了全市整体售价水平。从其它在售物业来看,因为市场继续处于调整期,买家入市不强烈,给销售带来较大压力,造成议价空间增大,成交价格也有所回落,但相对住宅市场而言,写字楼回落的幅度较小,个盘售价环比4月,降幅最大的也仅为6.7%。写字楼价格相对稳定也可从另一角度来看,剔除现代国际、财富大厦的非正常市场交易,以及厂房式写字楼龙岗天安数码创新园,得到的市场均价为19819元/平方米,环比4月仅下降4.75%,属正常的范围内波动。
    今年前5月已经结束,通观这5个月,上溯至去年第四季度,深圳写字楼市场的月成交面积一直下滑明显。深圳国土房产局公布的数据显示,这些月份成交面积都在10000平方米以下,其中更有5个月份的成交面积仅在1000平方米左右。而从历史数据来看,从2005年1月至2007年9月,月成交面积几乎都在10000平方米以上,高峰期时月成交面积达70000平方米。有市场人士就此认为,成交面积的迅速下滑昭示深圳写字楼市场拐点已然显现。
    但专事研究写字楼领域的美联物业市场研究部刘斌对此不以为然。此次市场的低迷仅是市场疯狂过后的一次盘整。在大量外资涌入、投资需求旺盛的大背景下,深圳写字楼市场经历了2007年上半年的疯狂。而疯狂过后,政府控制房贷,写字楼市场也顺势降温。但这并不意味着市场拐点到来,因为拐点的一个重要特征是市场价格大幅下降,市场信心萎靡。而从美联统计数据来看,市场价格并未出现大幅跳水,整体价格保持相对稳定。比如一手在售的财富广场售价36000元/平方米,海岸大厦西座售29000元/平方米左右,相比去年高峰期价格相当；而二手市场与一手市场类似,尤其是甲级写字楼市场。