2006年北京写字楼供应量猛增到341万平方米，接近前两年总和；成交200万平方米，同比增长近40%；销售均价高达16789元/平方米，同比上涨13.3%；平均租金22.9美元/平方米·月，同比上涨4.1%；空置率18.5%，同比下降24.4%……一连串的数字表明，2006年的写字楼市场交了一份令人满意的答卷。
    经历了一系列的宏观调控和资金压力，但写字楼市场租金和售价双双飘红，租务市场整体空置率持续走低；然而，供应过剩的历史遗留问题并未让京城写字楼走出危险地带，2007年的前景依旧不容乐观！2006年的写字楼市场真实图景究竟怎样？本文纯粹从市场的角度，用调查数据说话，从价格、供应、需求、区域等层面对2006京城写字楼市场行情进行全面调查总结。

◆ 中低档写字楼“大翻身”

    200万平方米，一个非常惊人的数字，使2006年北京写字楼市场格外引人注目。如此大的成交量比去年同期约增57万平方米。种种迹象表明，2006年北京写字楼市场仿佛步入一个酷夏—火朝天，并适时让投资者喝一杯清爽的“冰啤”。开发商与投资者似乎也尝到了写字楼进入新时代所带来的甜头。

整栋租售强劲

“这主要是由于跨国公司和中小型公司需求强劲。”一业内专家指出。
从去年全年来看，旺盛的需求使写字楼租赁市场十分活跃，12月份大面积的写字楼成交包括，斯必克斯租赁佳程广场两层，面积约4000平米。中小型公司的需求也很旺盛，新进入北京的美国基金Fairfield 租赁了双子座高层的面积。
临近2006年末，写字楼销售市场继续呈现整售态势，而国内投资商成为了主力军。一方面商业地产的投资价值正在逐渐被国内投资商所认识；另一方面，国家限制外资投资政策的影响，为国内机构投资者抢占优质商业地产项目提供了机会。
预计在今后两年CBD、金融街等主要商圈还将有大量单一业权的写字楼项目进入租赁市场，在区域位置与硬件标准差别不大的情况下，竞争将变得更加激烈。预计市场将呈两极化，优质楼盘的租金与品质较差的楼盘租金的差异将近一步扩大。而对于在写字楼推广与运营方面缺少经验的国内开发商，与国际性的代理公司合作是一个有效的办法，同时自身品牌形象的建立将成为提高竞争力的关键。
在整体楼市供应萎缩的背景下，2006年北京写字楼新增供应达到写字楼市场供应的最高峰。如果说2005年写字楼供应量还是在稳步增长的话，那么2006年写字楼放量则可看成是一次井喷。2006年写字楼累计新增供应347.6万平米，同比2005年增加55.7%，比2004年增加69.2%。
戴德梁行第四季度发布会数据显示，本季度甲级写字楼市场相比上季度更为活跃。主要因为市场上旺盛而稳定的需求。写字楼空置率继续下降，但租金却小幅下调。投资市场一扫上季度的低迷状态，活跃程度明显提升，出现三栋甲级写字楼被整售。民生人寿购买北京国际中心2号楼，泰康人寿购买金融街F2大厦B座，花旗银行收购喜欢广场南北侧T1、T3两栋写字楼，也是本季度写字楼整售最大的一单。

整体区位优势明显

特别是2006年下半年的八、九两个月，其每月供应量都在50万平方米以上。随着金融街的F1大厦和凯晨广场、上地的硅谷亮城以及立水桥的东亚奥北中心等大体量项目的相继入市，2006年写字楼的新增供应量突破历史新高。
“经过数年发展，城市中心区域剩余土地多为商务、商业等综合用地性质，在总供应紧缩的情况下，反倒成就了写字楼的急剧放量，无论以CBD为代表的商务核心，还是以望京为代表的新兴城区无不如此。” 华高莱斯市场研究中心主任田辉表示。据戴德梁行日前对全球48个国家及地区共134个商业区的写字楼进行调查结果显示，2006年全球租务开支排名首10位的商业区与2005年大致相同，香港仍然名列第3位，北京由于供应上升压低租金，排名跌至第11位。但仲量联行北京研究部主任凯安娜对媒体表示：“对计划进行业务扩展的企业来说，上海的优质写字楼供应有限，而香港的租金高昂，北京在这方面有很强的竞争优势。”

中低端写字楼迎来春天

2006年6月，北京市工商局下达14号文件——住宅禁商”政策。许多完全按写字楼标准建设的商住楼销售从政策颁布开始一度陷入瘫痪，让盛行多年的商住楼市场陷入混乱。
但“住宅禁商”对写字楼需求的刺激作用已开始显现。从2006年3季度开始，中低端写字楼需求出现明显回升，销售量出现大幅增长，这从一个侧面反映了政策对刺激写字楼市场需求的推动作用。随着2007年3月年检的到来，中低端写字楼市场需求有望再度因此出现井喷行情。为此，增加中小套型、中低档次的写字楼供应，面对即将到来的需求井喷已成为写字楼市场发展的一个重要方向。
而2006年初写字楼外资大单交易也依旧延续2005年的热度，交易非常活跃。据房地产交易网统计数据显示，2006年前4个月北京写字楼交易量就已达到46.8万平米（注：这个交易量已经超过03、04年全年水平，并且已经超过历史最高水平05年的40％）。其中，写字楼大单交易量占主体。从交易区域来看，整体还是CBD、金融街等核心地段的高档物业比较受欢迎。

“限外令”意外刺激

另一个重要的宏观调控政策“外资设限”政策颁布后，外资投资机构大单收购写字楼物业大幅减少，而正在接洽中的写字楼整售项目则遭遇“滞后”或“搁浅”的结局。2006年国六条调控政策不同以往之处，其中重要一点是转向控制短期投资需求的过快增长。7月，建设部、商务部、央行等六部委联合下发了“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”，针对目前房地产领域外资短期化的趋势，提高了外资进入房地产市场的门槛，对外资购买加强了控制。受限外政策影响，下半年外资购买写字楼量出现明显下降。
但另一方面，“限外令”出台更好的规范了中国房地产市场秩序，对于关注于远期投资回报的海外投资机构而言，投资风险明显降低，反而促使其增加投资。同时，还有更多大型海外投资机构也正在积极运作自己看好的写字楼项目。据在中国发展多年的海外投资机构内部人士透露，该公司已经盯上好几个有巨大升值潜力的写字楼项目，并且已经开始积极运作。但是海外投资机构介入中国房地产市场的方式和投资行为，已从去年下半年开始发生了较大的变化。以股权收购购买写字楼成熟物业或以股权方式介入房地产开发已渐渐成为海外投资机构的主要投资行为方式。造成这种改变的原因是多方面的。首先是海外投资者，原来对中国房地产项目开发过程中从土地取得到规划、建设、竣工等过程中风险因素难以控制，但是这种情况现已初步改善，于是他们现在更倾向于需求国内实力开发商的合作；再之是国内对商品房销售和经营过程中的税制使得购买行为成本过高；另外，出自投资风险组合、写字楼等类型物业的上涨空间等因素也是促使海外投资机构投资行为方式发生改变的重要原因。

◆ 价格：同比上涨13.3%

都说今年的白菜价格上涨了，那么写字楼售价与租金的上涨也就视为正常了。难怪有人说，无论价格这把双刃剑怎么舞，写字楼市场照样火。北京2006年写字楼供应大幅增加，而且经历了一系列的宏观调控和资金压力，但写字租金和售价连续三年双双飘红，租务市场整体空置率持续走低。

租售价稳中看涨

根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截至2006年12月，北京写字楼市场均价16789元/平方米（建筑面积报价），与2005年相比上涨13.3%；平均租金22.9美元/平方米·月（建筑面积报价），与2005年相比上涨4.1%；空置率18.5%，与2005年相比下降24.4%。
据业内人士透露，租金上升的主要原因是市场需求旺盛。新增的项目平均质素较高，并以高于市场平均租金水平推向市场抬高了整体租金，另外，人民币升值也是造成租金上涨的原因之一。
2006年北京优质写字楼租金走势呈现稳步上升态势。写字楼租金价格在第三季度维持在较高的价位，10月份，CBD区域的写字楼租金价格为27.96美元/月·平方米·月，到第四季度末，优质写字楼平均租金报价为每月每平方米22.1美元，较去年底上升了4％。
值得注意的是，与上月相比，租金下滑幅度为4.74%，而10月份的入住率为94.29%，比9月份的入住率上升了6.56%。
租金价格与入住率出现相背离的现象，这主要是因为目前很多中小客户选择租金价位相对比较低的写字楼；同时，调控政策对写字楼租金价格的影响也逐渐减弱。一业内人士指出，“住宅禁商”政策颁布之初，一些客户开始加快入住写字楼的步伐，在这种趋势下，价格增幅超过入住率增幅，甚至出现入住率下降，而写字楼租赁价格上涨的现象，这种现象违背了市场规律，10月份，入住率出现上升，而写字楼租赁价格下降，则这时的写字楼租赁价格是比较理性的，也能体现写字楼在市场中的真正价值。预计未来写字楼租赁价格在市场需求的作用下，将维持在目前的价位水平，波动幅度不会太大。
CBD写字楼目前平均租金报价为每月每平方米25.2美元，较2005年底上升了3％，而中关村和金融街两个商务区租金报价较2005年底均上涨6％。CBD及周边地区是北京优质写字楼最为集中的区域，占总供应量50％的写字楼面积集中在该地区及周边，市场供应量大。同时，北京写字楼投资及自用市场的需求也在增加，到2006年底，北京优质写字楼平均售价较去年同期上涨9.8%。
但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，北京甲级写字楼成交均价在今年3季度突破2万元/平方米。到2006年底，北京优质写字楼平均售价为每平方米2710美元，较去年同期上涨9.8％。
在资深分析师张化学看来，北京写字楼价格的增长要远远低于北京住宅价格的增长，并且绝对值也是写字楼价格低于住宅价格，这是一种不正常的现象。从价格来看北京写字楼市场的价格还有比较大的增长潜力。
均价10000～20000元项目最畅销
由于写字楼的新增供应逐步向边缘集团扩散，导致北京地区写字楼整体均价呈现下降态势。但甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，成交均价已突破20000元/平方米。
据《楼市》市场研究部数据显示，在不同价格的写字楼成交数量来看，2006年均价在10000～20000元/平方米的写字楼最畅销。单价在20000元/平方米以上的写字楼销售也不错，在2006年销量排行榜中占据五席。而单价在10000元/平方米以下的项目销售与去年相比增加4560套，同比增长198.26％。“这主要是由于住宅禁商的影响，使得价格偏低的低端写字楼迎来了春天。”一业内专家李先生向记者表示。
单价在20000元/平方米以上的优质写字楼对周边写字楼的租售价格会产生巨大的影响，正如国贸之于CBD一样。
值得注意的是，在大单成交的同时，北京写字楼市场涌现出一股自持经营的浪潮。金隅集团开发的50万平方米商务综合体环球贸易中心自持租赁。金地集团宣布金地中心将全部自持经营。中海地产透露位于CBD的20万平方米的中海广场将不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租。金融街控股也宣布持有150万平方米的金融街中心广场,其中写字楼部分为20万平方米。
2006年年初浙大网新购买中关村的北京国际A座，第四季度，国内的大型保险公司开始积极地在北京寻找优质物业进行长期的投资与经营，由北京金融街控股股份有限公司开发，位于金融街核心区内的F2－B大厦于在11月16日进行了预售登记，写字楼总建筑面积37913平方米，成交总价79600万元，经核实此项目的买家为国内最大的保险公司之一。
2006年，越来越多的开发商开始放弃销售，转向自持经营。“原因有四点，第一是销售压力，第二是良好的租金回报和稳健的长期发展趋势，第三是上市公司在资本市场的持续稳定表现预期。业权统一的写字楼在租赁市场的出色表现，也是促使开发商们做出自持的重要原因。”一业内专家表示。

◆ 供应：新增6804套 增长71％

近日，一位从事写字楼开发的朋友对记者“诉苦”：年关里，为赶工期，公司全体员工都要加班，因为老板希望在新年到来前完工，并把所有写字楼大厦都推向市场售卖。类似“苦衷”在许多其它写字楼开发企业里普遍存在。他们都想尽快把自己的房子找个好“婆家”。截至12月底，北京写字楼供应量由2005年同期的9572套上升到16376套，同比增长71％。

供应接近前两年总和

2006年北京写字楼市场供应充足。
2005年，北京写字楼供应量是185万平方米，仅比2004年增加了37万平方米，而2006年，写字楼供应量猛增到341万平方米，接近前两年总和。而且从新盘供应分布地区来看，包括CBD、中关村、建国门在内的“著名”写字楼商圈增量并不大，七大传统商圈的供应量加起来只有115万平方米，仅占年度供应总量的37％，大量新增写字楼分布在非主力商圈之外，包括各个边缘集团。
据仲量联行统计，2006年北京写字楼市场需求非常旺盛，总空置率仅为14%左右。受到加入WTO后的金融改革带动影响，银行金融业成为2006年吸纳办公物业最大的行业之一。第四季度空置率同比下降0.5%，净吸纳量预计将超过27万平方米，此数字约占甲级写字楼新竣工总面积的80%。
“该银行在几大区域的热销写字楼里又设立了几个分行。” 某银行的主管对记者表示，我们看中的是这些区域良好的商务氛围。

整栋租售产品增加

从2005年开始，整栋交易俨然已经成为京城写字楼市场的主流。细数2005年至今的成交案例，包括摩根斯坦利购买富力双子座北楼、新加坡嘉德置地购买中环世贸中心AB栋、扬子基金和汇富金融集团购买远洋新干线、瑞海物业购买光彩国际中心、高盛购买京汇大厦等，已掀起了北京写字楼市场的整栋交易风潮。
涉及金额最高的交易是日本私募基金Re－plus年初斥资26亿人民币，购买了位于西大望路的华贸中心两栋写字楼，面积12万平方米。而高盛则从新加坡政府投资公司手中购买了位于大北窑的京汇大厦。
而在外资机构的带领下，今年更多新兴的国内投资机构也加入到这个行列，如中物理想购买中国电子大厦、安联投资购买北京国际中心3号楼、中钢集团购买中关村金融中心等。再加上今年以来大型国有企业的强劲发展，对整栋自用需求的增加，更是成为今年京城写字楼整栋销售面积持续攀升的原因。
与此同时，由于越来越多的开发商根据整栋交易的需求特征来设计、开发产品，如华远·首府、凤凰置地广场、硅谷亮城，使得整栋销售的市场供应也在不断增加，吸引了更多的国内外投资机构选择整栋交易。
2006年7月国家出台的限制外资投资国内房地产的政策，在一段时间内给外资整购京城写字楼带来了影响。但事实证明，经过几个月的市场消化期，目前这一影响正在逐步减弱。而另一方面，根据一项统计数据显示，自2005年以来，北京写字楼市场共成交约57宗大单销售交易案例，总成交面积约230万平方米。其中，外资投资机构仅占了11宗交易，即占不到1/5的市场份额，仅排在总交易量的第二位。排在第一位的是国有企业，共成交了19宗大单，占到了市场1/3的份额。
由此可见，虽然近年来外资投资机构已经成为了北京写字楼整栋交易市场的重要客户群，但却仍不足以左右北京写字楼整栋交易市场的走势。北京写字楼整售的市场主力仍然是以国有企业、国有金融机构和其他中资机构为带头的国内投资机构。这也再次证明了，“限外资政策”对于缩减整售交易量并没有太多的影响。
但值得关注的是，在成交面积的统计上，外资投资机构却占据了市场整购总成交面积排位的第一位，以2005年的数字来看，去年全年外资投资机构通过整购共吸纳了约63.3万平方米的写字楼面积；而国有企业的成交面积则退居第二位，共吸纳了57.2万平方米。

产品创新提速

“今年新增写字楼项目的一大特点是一些项目以文化创意为卖点。”中原华北区董事总经理李文杰表示，开发商纷纷推出与创意文化相关的主题写字楼，较为知名的项目有大成创意大厦、西海48文化创意中心、北京创意大厦等，这些项目均取得较好的销售业绩。
近两年内，京城写字楼以整栋方式交易的案例不断增多，也使得越来越多的开发商以及业内专家开始关注整栋成交中的客户需求特点。目前，部分业内人士从客户购买物业使用目的的角度，将客户群划分了两大类，即自用型和投资型。其中，前者多以垄断行业中的大中型企业为主，在购买时会密切关注区域的行业聚集性，强调使用功能和形象，对写字楼的价格选择会有一定范围；同时，一般情况下，此类型企业购买的面积往往大于实际需求的面积。如某国有集团在今年初购买望京鑫佳鸿大厦时，就强调独立性、交通便利性；并将购买的面积一半自用，一半出租。
而后者则主要以获取回报和收益为主要目的，因此会选择热点商圈中的高端写字楼；同时，对所购写字楼的租赁情况和现金收益也会提出要求。如法国雅高酒店集团整购凤凰置地两栋公建，看中的就是项目价值以及地区良好的商务环境。
整栋购买客群的关注因素，也大大促使了意图整栋出售的开发商向客户需求的方向开发产品。在中关村不动产商会会长杨建平看来，从未来整栋购买的趋势来看，主要客户集中在国际型客户、配套型客户以及产业型客户这3个领域。因此，未来适合整售的写字楼产品至少应该包含两个趋势，首先是建筑一定是节能环保的；二是要培育周边的环境，为整购产品的客户预留双赢的发展空间。

◆ 需求：成交11598套 同比增长201.71％

在某外企工作的林先生最近不管见谁都乐，问他原因，他说我心里高兴。原来他不仅帮公司买了一套整栋的写字楼，自己也在金融街区域投资了一套写字楼。这不，年底到了，那几十万的租金让他想不乐都难。而且他还计划再物色一套写字楼。有数据显示，截至12月份，2006年京城写字楼的成交量比2005年同期增加了7754套。看来，京城写字楼需求真的到了一个膨胀期。

海外基金大单入侵

2006年是北京写字楼投资成交较活跃的一年，多个外资机构在京购买写字楼。花旗银行以7亿元的价格收购了位于北京西直门区域内的地标性建筑——西环广场南北侧T1、T3两栋整体写字楼。而包括摩根斯坦利购买富力双子座北楼、新加坡嘉德置地购买中环世贸中心AB栋、扬子基金和汇富金融集团购买远洋新干线、瑞海物业购买光彩国际中心、高盛购买京汇大厦等海外资金投资内地写字楼风潮不期而至。
“CBD、燕莎区域作为海外基金整栋购买项目租赁的主要区域，将会在一定程度上影响到这两个区域的写字楼市场。”北京高力国际物业服务有限公司执行董事高晓晖曾表示，因为今年近50%的新增项目都出自这两个区域。
整栋的热销与大单交易的频繁出现,说明开发商有意识的根据整栋交易的需求特征来设计、开发产品,像凤凰置地广场、硅谷亮城,同时,海外基金风向明确的剑指写字楼市场,说明北京写字楼产品化已经进入到另一个阶段,写字楼市场相对稳定的状态也予以投资基金良好的信心与期货影响力。

“限外令”短暂降温

对于高端写字楼产品，尤其是以整售策略为主的纯写字楼而言，受影响最大的莫过于“限外令”的出台。7月24日建设部和人民银行等六部委正式公布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资进入房产市场。新政策出台后，境外背景的客户几乎全部停止了购买交易，CBD内多个正在散售的项目发生销售率下滑或停滞的现象。同时一些与外资投资者洽谈整售的项目也由此告停。
据《楼市》市场研究部数据显示，《意见》发布后的三个月内，以外资身份在京城购买写字楼散售面积的客户成交套数仅为12套，成交面积为2846平方米。而在政策发布前的三个月内，外资购买写字楼成交89套，成交面积126873平方米，政策前后对比交易量下降了将近六成。“这个政策的出台对外资的影响还是比较大的。”某知名代理行高层金先生告诉《楼市》记者。据他介绍，他们公司曾代理了美国一家很大的投资公司，对中国的写字楼非常感兴趣，已经在内地考察了一年多时间，马上决定要出手了。这时候“限外令”出台了，美国公司出于各种综合考虑还是最终放弃了在中国的投资。
但据此推断外资进军北京房地产市场的步伐就此停止那就大错特错了。有评论认为限外新政将会起到淘汰规模较小的企业和短期投资者的作用，但对外国投资企业在中国进行较为长期的房地产投资还是鼓励的，因此已经在中国注册并积累了大量现金储备的外资企业受到新政的影响很小。经历多年洗礼的海外资金对进军中国房地产仍旧兴趣浓厚,虽然以个人身份购买散售型写字楼的外资大受打击,但在海外基金的带动下,2006年年前三季度,北京写字楼整栋大单成交面积已经达到了约95万平方米,超过了2005年全年整栋购买的交易总量。可以预期2007年海外机构投资者对北京写字楼市场仍将加重投资。而且外资公司对东部写字楼情有独钟，特别是CBD及周边仍是其关注的重点，金融保险、咨询顾问、大型制造类外资公司对该区域需求旺盛。宝马在佳程广场租赁12000平方米，瑞银在双子座租赁3000平方米。盖洛普、艾森哲也均在CBD租赁大面积写字楼。一直以中资机构用户为主，缺少国际性公司的金融街地区，在2006年发生变化，由于业务拓展等需要，多家外资金融机构于本年度在该地区租赁大面积写字楼，使得金融街开始具有国际性特征。而中关村则依然是高科技公司的首选，高科技企业聚集程度在2006年更加突出。

低端写字楼魅力难挡

“还好没租那商住楼。”经营着一家小公司的刘女士庆幸的说。不然就被套了。刘女士所说的商住楼位于建国门，是京城一著名地产项目。而曾先生就没这么好运了。他刚在该商住楼办好租赁手续，“住宅禁商”的文件给他当头浇了一盆冷水。“当初之所以选择商住楼是因为相对来说价格比写字楼便宜，谁知道这么倒霉。还没开张就得歇业了。”曾先生郁闷的说。
中原地产研究人员表示，“住宅禁商”的同时也促使部分投资者从住宅市场转战低端写字楼市场。链家房产中介一项数据显示，新政颁布一个月后，北京各大中介公司写字楼的咨询量显著提高，租赁市场出现火暴现象，而相比之下，住宅租赁则出现明显下滑。一家位于中关村的中介甚至表示，短期内写字楼租赁成为了主要业务来源。
已把公司搬入中关村某写字楼的刘女士对记者表示，目前市场上已经出现一些我能承受的写字楼。就是面积在100～200平方米之间，售价在15000元/平方米以内，租金不超过5元/天·平方米。她同时表示，把公司迁入写字楼，是为了避免日后集中放量时要承担更多的进入成本。
中原地产研究人员表示，从目前的市场来看，租赁住宅作为办公场所的大都是一些中小型公司，企业赢利能力稍低，而租赁住宅作为办公场所则可以大幅降低成本。此次“住宅禁商”政策的出台，无疑堵住了中小公司试图通过此种途径发展的通道。因此，对于有意向在京注册公司谋发展的人来说，为了最大程度地减少支出，他们普遍将目光投向了中低写字楼市场。

◆ 区域：三老一新四方角力

商铺的财气在于客流量，写字楼的财气在于周边的经济活力。区域价值的提升，给写字楼带来了更多的商机。在三大商圈持续走红之际，东二环商务带异军突起，形成四大商圈争霸之势。

三大商圈持续走红

经过20多年的发展，北京市已形成了CBD、金融街、中关村三大传统商务区。作为北京市经济和商务最为活跃的三大版块，西城、朝阳和海淀无疑是写字楼市场的热点。而新兴的商务区域如东二环、燕莎、亚奥、上地等地带，也在城市政策的规划和市场的驱动中显示出巨大的商机和经济潜力。如同国贸之于CBD，地标型商务建筑对区域的重要性和带动作用显而易见。当年正是国贸将大批国际大型企业机构吸引到大北窑，加上区域原有的使馆区和商务氛围，国家才将区域定位为CBD，拉开了中央商务区的建设序幕。而今，作为北京商务区的重要标志，国贸还在号令群雄，其租赁状况依旧是北京写字楼市场的晴雨表。
据《楼市》市场研究部统计数据显示，2006年北京写字楼销量前五位中，位于CBD区域的写字楼占据了四席。华贸中心和北京国际中心分别以26亿元、20亿元的销量位于前两位。通过对CBD写字楼2005年10月份到2006年10月份加权租金水平变化的分析可以看出，CBD写字楼租金在24.79美元/月·平方米与29.35美元/月·平方米之间浮动，整体浮动4.56美元/月·平方米。作为其他两个传统商务区中关村和金融街地区，由于供应有限，处于存量消化阶段，未来市场供应压力相对较小，再加上新增项目品质较高，并以高于区域市场平均租金水平进行市场推广，从而带动上述两个区域写字楼平均租金上升。
在区域和产业经济划分越来越明显的状况下，北京写字楼市场反应是最为敏感的。随着各个商圈的凸现，表现出明显的区域和产业特征。北京写字楼的竞争是三大商务板块的竞争。这也符合北京作为国际化大都市多元化格局发展的需要。从自功能定位和目标客户定位上看，传统的三大商务区在发展背景、产业支持以及政府相关支持政策等方面各具特色，因此各区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面也有很大差别。CBD商务区是北京外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头的产业区域。从行业分布来看，主要集中于IT通信、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。未来外资机构在CBD的写字楼需求一直呈上升趋势。而金融街商务区是国内大型金融机构聚集的最活跃区域。截至目前，金融街已经汇集了中国三大金融监管机构、九大商业银行总部。金融保险和投资企业约占金融街写字楼客户的一半，并且随着近两年国际金融机构的不断进驻，出现了逐步国际化的趋势，反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。中关村地区则呈现以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。据抽样调查，这一地区IT、通信和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。

东二环异军突起

随着不断增长的市场需求，传统的三大商圈已经不再能够满足北京市作为国际化都市的多元化需要。东二环的异军突起，为京城写字楼市场增添了新的活力。在东直门的一家写字楼办公的孙先生是一家外贸企业的老板，21层就是他的公司总部。他的办公室宽大而明亮，休息时可以透过巨大的落地窗俯瞰东直门繁华的景象。“之所以把办公地点选择在这里，主要是看中该区域的发展前景以及写字楼的升值潜力。从区位上看，东二环经济带贯穿朝阳门，连接长安街与CBD商圈相邻，距离十分接近。未来将与CBD、金融街、中关村传统的三大商圈相并称的京城‘第四商圈’。”孙先生说，而国内巨型企业的频频入驻，更使得东二环逐步形成一个具有明显国家支柱产业特征的“巨头经济带”，这些都预示着该区域写字楼具有很大的升值潜力。
据统计，东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约954484平方米，其中写字楼面积约355079平方米。而且东二环区域的写字楼定位不尽相同，既有如第五广场、新保利大厦的顶级项目，亦有南新仓国际大厦、东方银座等中小型项目。据专家预测，随着东二环商务带的大规模集中建设，预计到2008年，东二环区域内办公物业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到15～16万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。据《楼市》市场研究部数据显示，新保利大厦以6.7亿元的销量跻身2006北京写字楼销量前十名。
但专家同时表示，从目前的状况来看，在东二环沿线的甲级写字楼项目当中，能够满足高端企业使用需求的顶级写字楼存量还是比较有限，在高端市场的强烈需求驱动下，东二环甲级写字楼仍将奇货可居。
除了东二环商圈之外，新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、南部商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，北京多中心商务格局的出现已无悬念。这些区域的写字楼未来值得期待。